העלאת דמי ועד בית

איך יודעים בכמה ומי מחליט על העלאת דמי ועד בית משותף

האם אפשר להכניס לחישוב תשלומי דמי ועד בית עתידיים הוצאות יזומות כגון שיפוץ לובי בניין

העלאת דמי ועד בית משותף הוא תהליך שמחייב תשומת לב ועמידה בקריטריונים משפטיים גם כאשר מדובר בבניין רב דירות וגם כאשר מדובר בהעלאת דמי ועד בית לבניין דירות או מסחר של מספר קטן של דירות.

נציין כי במאמר זה נתייחס לנושא תשלומי ועד הבית שאלות ותשובות על הוצאות שוטפות ולא לנושא תשלומים על הוצאות חריגות שיכולים להוות השבחה של הנכס כגון שיפוץ לובי בניין או החלפת דלתות כניסה והתקנת תיבות דואר חדשות, חידוש גינון וכו'.

כמו כן נדגיש כי מאמר זה אינו בבחינת ייעוץ משפטי אלה נועד לתת לועד הבית אפשרויות לכיוון פעולה נכון בבואו לשקול העלאת דמי ועד בית.

שלבים ושיקולים להעלאת דמי ועד בית בהתאם לחוק

הגדלת תשלומי ועד הבית, ועד הניהול של בניין מגורים משותף כמו בניין משרדים בדרך כלל תתבצע בהתאם להנחיות ודרישות משפטיות מסוימות בהתאם למאפייני הבניין ומאפייני הסכמי הניהול שלו.

לפניכם מספר נקודות חשובות שיש להתייחס אליהם כחלק מהתהליך לצורך העלאת דמי ועד בית על מנת לעמוד בהנחיות המחוקק בנושא זה.

שינוי בגובה דמי ועד בית מחייב תהליכי הידברות והסכמות של בעלי הדירות הסכימו בהתאם לסעיף 62 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 המעודכן).

…"חוק המקרקעין, תשכ"ט-1969

סימן ג': ניהול הבית המשותף

תקנון

61. בית משותף יתנהל על פי תקנון המסדיר את היחסים בין בעלי הדירות ואת זכויותיהם וחובותיהם בקשר לבית המשותף.

תקנון מוסכם

62. (א) בעלי הדירות רשאים לערוך תקנון ולשנות את הוראותיו ברוב של בעלי הדירות ששני שלישים של הרכוש המשותף צמודים לדירותיהם, אולם אין לקבוע או לשנות בתקנון זכויות של בעלי דירות או להטיל עליהם חובות או תשלומים מסוג או בשיעור שלא פורשו בחוק זה אלא בהסכמתם"…

תיאור כללי של תהליך העלאת דמי ועד בית

בדיקת המצב המשפטי הרלוונטי למאפייני הבניין המשותף

התחילו בסקירת החוקים והתקנות הרלוונטיים המסדירים מבני מגורים משותפים בכלל ובניינים שלכם בפרט.

הדין העיקרי בהקשר זה הוא חוק המכונה חוק "ועד בית".

בנוסף, יש לבחון את התקנות והתקנון הספציפיים של הבניין שלכם אשר עשויים לכלול הנחיות ו/או החלטות נוספות לגבי תהליך העלאת תשלום ועד הבית.

בדיקת הצורך בהעלאת תשלומי ועד הבית

ועד הבית, הנבחר בדרך כלל על ידי התושבים, צריך להעריך את הצרכים הכספיים של המבנה וסביבותיו.

זה כולל סקירת הוצאות תחזוקה ותיקונים, הוצאות שוטפות על תיקונים, וגם הוצאות חריגות כגון שיפורים פוטנציאליים, וגם התחייבויות כספיות אחרות.

על הוועד לוודא כי העלאת דמי הוועד המוצעת תהיה סבירה ומוצדקת בהתבסס על דרישות קונקרטיות של הבניין.

התייעצות עם אנשי מקצוע לפני העלאת דמי ועד בית

במידת הצורך ייתכן והוועד בית יצטרך להתייעץ עם אנשי מקצוע כמו רואי חשבון, עורכי דין או מנהלי נכסים כדי להעריך את המצב הפיננסי בצורה מדויקת ולקבוע את גובה עליית דמי הוועד בעיקר כאשר מתכננים הוצאות חריגות משמעותיות כגון שיפוץ לובי בניין.

הכנת הצעה להעלאת תשלומי דמי ועד

על הוועד בית לנסח הצעה המתארת בשקיפות את פרטי העלאת דמי הוועד. הצעה זו צריכה לכלול את גובה התשלום החדש, את הסיבות לעליה המבוקשת, וכל תיעוד תומך, כגון פירוט הוצאות עבר וההוצאות הצפויות או תוכנית תקציבית.

ההצעה צריכה לעמוד בדרישות המפורטות בתקנון ובמסגרת המשפטית.

יידוע בעלי דירות ו/או דיירים וקיום אסיפת דיירים

לאחר הכנת ההצעה, על ועד הבית להודיע לכל הדיירים ובעלי הנכסים על ההעלאה המיועדת של דמי ועד בית.

הדבר נעשה בדרך כלל על ידי שליחת הודעה בכתב, מודעה, מייל או וואטסאפ וכו. ההודעה כוללת את ההצעה, תאריך הישיבה בה תידון העלאת התשלום המוצע וכל מידע רלוונטי אחר.

יש לשלוח את ההודעה בתוך פרק זמן סביר לפני אסיפת דיירים, על מנת לאפשר לתושבים לעיין בהצעה ולהכין כל שאלה או חשש.

אסיפת דיירים ואישור:

יש לקיים אסיפה דיירים כללית בה יוכלו התושבים לדון בהעלאת דמי ועד בית המוצעת.

במהלך הישיבה מציג ועד הבית את ההצעה, עונה על שאלות ונותן מענה לכל חשש שהעלו התושבים.

לאחר מכן התושבים מצביעים על ההצעה, אשר חייבת להתקבל ברוב קולות של שני שליש הדיירים או לפי דרישות ההצבעה הספציפיות עשויות להיות מפורטות בתקנון הבניין או בתקנות המשפטיות העדכניות.

ביצוע העלאת דמי ועד בית בפועל

אם העלאת דמי ועד בית מאושרת באסיפה, על ועדת הבית ליידע את הדיירים ובעלי הנכסים על ההחלטה ועל מועד כניסתו לתוקף של סכום התשלום החדש.

התושבים צפויים להתאים את התשלומים שלהם בהתאם (עדכון צ'קים או העברות בנקאיות או הוראות קבע וכו').

יש לשמור על תיעוד ותקשורת נאותים עם הדיירים כדי להבטיח שקיפות ושיתוף פעולה.

חשוב לציין כי התהליך הנ"ל משמש כקו מנחה כללי בלבד.

הדרישות הספציפיות עשויות להשתנות בהתאם למסמכים המנהליים של בניין המגורים המשותף וכן לעדכונים בכל החוקים והתקנות החלות בכל עירייה או רשות מקומית.